법정지상권이 성립된 건물의 이전과 연체지료의 승계 여부

국문초록

1. 본고는 법정지상권이 성립된 건물이 이전된 경우 종전 법정지상권자의 연체지료 및 연체효과가 승계되는지의 문제를 다루고 있다. 이 문제는 법정지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않은 경우, 토지소유자의 지상권 소멸청구 사유가 된다는 점에서 실제적 의미를 가진다.

2. 이에 관하여 대법원은 주목할 만한 2개의 판결을 통하여 그 입장을 분명히 하고 있다. 그 주요내용은 다음과 같다.

① 지료의 액수 및 지급시기 등은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지 아니한 이상 종전 지상권자의 지료연체 사실을 현재의 지상권자에게 대항하지 못한다. ② 법정지상권의 경우 지료는 당사자 협의나 법원의 결정으로 결정되어야 하는데, 법정지상권의 지료가 결정된 바 없다면 법정지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 아니하였더라도 토지소유자는 지상권 소멸청구를 할 수 없다. ③ 법원에 의한 지료결정은 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 그 효력이 미친다. ④ 법정지상권자의 지료연체가 토지소유자의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우, 그 특정의 토지소유자에 대한 관계에서 연체기간이 2년이 되지 않는다면 지상권소멸청구를 할 수 없다.

3. 본고는 다음과 같은 이유로 대법원의 판단에 반대한다.

토지소유자와 법정지상권자는 상호 물권자 지위에 있는 자로서, 법정지상권자는 법정지상권을 자유롭게 처분할 수 있고, 그 처분에 토지소유자의 동의를 받아야 하는 것은 아니다. 법정지상권자와 토지소유자 사이에 지료가 결정된 경우, 지료지급의무는 지상권의 요소로서 지상권과 함께 이전한다 할 것이므로, 법정지상권의 양수인은 토지소유자에 대한 관계에서 종전의 지료지급의무를 그대로 승계한다고 보아야 한다.

법정지상권의 지료지급의무는 법률상 당연히 발생하는 것이므로 지료결정을 기다릴 필요 없이 연체기간이 2년에 달하기만 하면 토지소유자는 지상권 소멸청구를 할 수 있다 할 것이다. 법정지상권자와 토지소유자 사이에 지료가 결정되지 아니한 채 법정지상권이 양도된 경우에도, 종전 법정지상권자와 법정지상권 양수인의 지료 연체기간이 통산 2년을 넘게 되면 법정지상권은 소멸청구의 요건을 충족한 것이라고 보아야 할 것이다. 또한 지료연체기간은 토지소유자의 입장에서 바라보아야 할 것이므로, 토지소유권이 양도된 경우 연체기간은 합산되어야 할 것이다.

대법원은 지료결정이 형식적 형성소송인 지료결정판결에 의하여 이루어져야 승계인에 대하여 효력이 미친다는 취지로 판시하나, 그 실체가 관련 당사자간 이해조정에 불과한 지료결정판결에 대세적 효력을 부여할 아무런 근거가 없다 할 것이므로, 지료승계 문제와 형식적 형성소송을 결부시키는 것은 적절하지 아니하다 할 것이다.

판례연구 25-2집, 서울지방변호사회(2012. 1.), 83-137면